Helsinki espoo vantaa kauniainen

Asia 4 / Liite 3
ASUNTOASIAIN ORGANISOINTISELVITYS
VÄLIRAPORTTI
KUVAUS VAIHTOEHTOISISTA YHTEISTYÖMALLEISTA 3.3 Vaihtoehto 2b: Kuntien yhteinen liikelaitos 3.4 Vaihtoehto 3: Yhtiömalli sektoreittain 4.6.2 Yhdistetty omistaminen, hallinto ja hoito Asuntorakennuttamisen organisointiselvitys Pääkaupunkiseudun valtuustot hyväksyivät 22.5.2006 yhteistyösopimuksen, jossasovittiin mm. pääkaupunkiseudun yhteistyöhankkeet ja toimenpiteet kunta- japalvelurakenneuudistuksessa. Pääkaupunkiseudun kaupunginjohtajien kokous nimesi9.6.2006 yhteistyösopimuksen toimeenpanon valmisteluun työryhmät ja niidenpuheenjohtajat. Tämän lisäksi kaupunginjohtajien kokous antoi tarkempia ohjeitatyöryhmien työskentelyyn kokouksissaan 13.6.2006 ja 31.8.2006.
Asuntorakennuttamisen organisointiselvitystä valmistelevan työryhmän tavoitesisältyy maankäytön, asumisen ja liikenteen kehittämisen tavoitteeseen, joka onkestävän, toimivan ja eheän yhdyskuntarakenteen toteuttaminen, yhteinenmaankäyttöohjelma ja yhteisvastuullinen asuntopolitiikka. Lisäksi seuduntyössäkäynti- ja asuinalueen maankäyttöä kehitetään 14 kunnan yhteistyönä.
Työryhmän toimeksiantona on selvittää, voidaanko pääkaupunkiseudulle luoda uusi,yhdistetty suuri toimija asuntorakennuttamiseen, vuokra-asuntojen hallinnointiin,ylläpitoon ja asunnonjakoon. Tehtävänä on selvittää, voidaanko pääkaupunkiseudunnykyiset asuntotoimen yksiköt yhdistää seudullisesti merkittäväksi toimijaksi, jokarakennuttaa, omistaa, ylläpitää kaupunkien vuokra-asuntokantaa ja suorittaa asuntojenjaon. Toteutusmuoto voisi olla esimerkiksi holding-tyyppinen yhtiö. Työryhmäntehtävänä on esittää, mitä hyötyjä ja haittoja yhdistämisestä olisi ja millä aikataulullase mahdollisesti voitaisiin toteuttaa. Lisäksi työryhmä selvittää kuntien vuokra-asuntotuotannon rahoitusvaihtoehtoja mm. kuntien oman yhteisen rahastonperustamista.
Toimeksiannon mukaan selvitys tulee tehdä 31.12.2006 mennessä.
Pääkaupunkiseudun kaupunginjohtajien seutukokouksessa 13.10.2006 todettiin, etteikuntien vuokra-asuntotuotannon rahoitusvaihtoehtoja koskeva selvitys vaikuta tässävaiheessa ajankohtaiselta ja että rahoitusvaihtoehtoihin palataan työryhmän muidentehtävien valmistuttua. Myös työryhmän alkuperäinen nimi, asuntorakennuttamisenryhmä, muutettiin asuntoasiain ryhmäksi.
Työryhmään nimettiin puheenjohtajaksi teknisen toimen johtaja Olavi LoukoEspoosta ja varapuheenjohtajaksi toimitusjohtaja Sisko Marjamaa Helsingistä. Muutjäsenet olivat Vantaalta apulaiskaupunginjohtaja Martti Lipponen jaasukaspalvelujohtaja Katariina Poskiparta, Helsingistä kehittämispäällikkö MarkusHärkäpää, Kauniaisista yhdyskuntatoimen johtaja Marianna Harju ja Espoosta asunto-ohjelmapäällikkö Seppo Kallio.
Työryhmän sihteerinä toimi rakennuslakimies Olli Isotalo Espoosta. Muutvalmistelusihteeristön jäsenet olivat hallintopäällikkö Markku Nyyssölä Helsingistä,asuntotoimen johtaja Teija Ojankoski Vantaalta ja yhdyskuntatoimen johtajaMarianna Harju Kauniaisista.
Työryhmä aloitti toimintansa elokuussa 2006 ja on sen jälkeen pitänyt yhteensä 10kokousta. Valmistelusihteeristö on kokoontunut kokousten välillä ja valmistellutraporttiluonnosta. Sihteeristö on myös huolehtinut tarvittavassa laajuudessayhteydenpidosta kaupunkien organisaatioihin.
HELSINKI
KAUNIAINEN
* Asunto-ohjelman tavoite ilmoitettu suluissa** Ei peruskorjauksia v. 2002 - 2005. Kiinteistöjen lainoja on käytetty huoneistojen keittiö- jamärkätilakorjauksiin, vesieristyksiin, salaojiin, ym.
*** ATT osallistuu omistustuotannossa myös tontinluovutuskilpailuihin (laatukilpailut) Helsingin kaupungin oman asuntotuotannon rakennuttamisesta vastaaAsuntotuotantotoimikunnan alaisuudessa Asuntotuotantotoimisto (ATT).
Rakennuttaminen käsittää uudisrakentamisen ja peruskorjauksen.
johtaa kaupunginhallituksen valitsema toimitusjohtaja, joka on viranhaltija.
Henkilöstön määrä on 51 (rakennuttamisessa 46). Henkilöstö on työsuhteessaHelsingin kaupunkiin.
Nettobudjetoitu virasto. Vuoden 2006 toimintakatetavoite on 1,4 milj. €.
ATT solmii rakennuttamiskohteista rakennuttamissopimuksen sen kiinteistöyhtiönkanssa, jolle rakennuttaminen tapahtuu. Rakennuttaminen kattaa kaikki kohteenteknisen rakennuttamisen tehtävät (hankesuunnittelu-, suunnittelu-, rakentamis- jatakuuvaihe) ja talous- ja hallintotehtävät mm. rakennusaikaisen taloushallinnon jarahoituksen hankkimisen. Kaikki suunnittelu-, rakentamis-, ja rahoituspalvelutkilpailutetaan.
Uudisrakentamiskohteiden toteuttamisesta päättää kaupunki, muttaperuskorjauskohteiden toteuttamisesta kaupungin omistamilla 21 kiinteistöyhtiöllä onitsenäinen päätäntävalta. Korjausasteeltaan 50 % korjaushankkeidenhankesuunnitelmat tulee kuitenkin hyväksyttää Asuntotuotantotoimikunnassa.
Pääsääntöisesti kiinteistöyhtiöt käyttävät ATT:ta peruskorjausten rakennuttamisessa,mutta myös yksityisiä rakennuttajia on käytetty. Perusparannuskohteissa voidaansopia tapauskohtaisesti työnjaosta kiinteistöyhtiön ja ATT:n välillä. ATT antaarakennuttamilleen kohteille olennaisesti paremmat takuuehdot, kuin yksityisetrakennuttajat. Rakennuttamisen riskit on katettu toiminnasta saatavilla tuotoilla.
Uudiskohteiden rakennuttamisesta vastaa aina ATT. Se on tuottanut jossakin määrinrakennuttamista myös ulkopuolisille tilaajille. Näitä ovat olleet esimerkiksi kaupunkialähellä olevat yhdistykset tai säätiöt tai puhtaasti yksityiset yhdistykset.
Ulkopuolisille suoritettavat toimeksiannot tulevat pääsääntöisesti kilpailun kautta,niiden määrä on kuitenkin suhteellisen vähäinen.
Kaupunki luovuttaa ATT:lle sen uudisrakennuttamiskohteiden tontit. Lisäksi ATTosallistuu kaupungin järjestämiin tontinluovutuskilpailuihin omistustuotannossa.
Perustajarakennuttamisessa (omistuskohteet) ATT solmii rakennuttamissopimuksenperustamansa asunto-osakeyhtiön kanssa ja vastaa sen rakennusaikaisesta hallinnosta.
Menettely ei eroa millään olennaisella tavalla yleisesti käytössä olevastaperustajarakennuttamisesta. ATT vastaa myös omistusasuntojen myynnistä omallahenkilöstöllään. ATT vastaa tuottamistaan ja myymistään asunnoistaasuntokauppalain perusteella.
Rakennuttamistoiminnan lisäksi ATT tuottaa kaupungin kiinteistöyhtiöille teknisiäasiantuntijapalveluita. Palvelut tuotetaan omakustannushintaan ja niistä vastaa viisiasiantuntijaa.
Espoonkruunu Oy on kaupungin omistama yhtiö, joka omistaa ja hallinnoi Espoonkaupungin vuokrataloja. Espoonkruunu Oy:n rakennuttamisyksikkö toimiitoimitusjohtajan alaisuudessa ja siihen kuuluu kaksi projektipäällikköä, joista toinensuorittaa peruskorjauksia ja toinen huolehtii uustuotannosta, yksi yhteinenrakennuttaja-asiamies sekä työmaavalvoja.
Uusia kiinteistöjä rakennutetaan kaupungin kanssa yhdessä todetun tarpeen mukaan.
Päätöksen rakentamisesta tekee yhtiön hallitus. Tällä hetkellä vallitsevassa kysyntätilanteessa kohteita valmistuu noin yksi vuodessa. Tontit hankitaan pääosinvuokraamalla kaupungilta, mutta myös omana hankintana vapailta markkinoilta.
Vuosittain peruskorjataan pitkän tähtäyksen suunnitelman mukaisesti keskimäärin 2-3kiinteistöä, eli yhteensä noin 150 asuntoa.
Vantaan kaupungin oman asuntotuotannon rakennuttamisesta vastaakaupunkikonserniin kuuluva VAV Asunnot Oy. VAV Asunnot Oy on Vantaankaupungin kokonaan omistama konserniyhtiö, jonka emoyhtiö on VAV Asunnot Oyja tytäryhtiöitä VAV Kiinteistöt Oy sekä VAV Asumisoikeus Oy. Yhtiönrakennuttamistoiminnoista vastaa kolme henkilöä. Rakennuttaminen on pääosinuudisrakentamista. Peruskorjausten määrä on vähäinen, sillä asuntojen kunnostahuolehditaan pääosin ylläpitokorjauksin.
VAV Asunnot Oy:n rakennuttamistavoitteet linjataan kaupungin asuntostrategiassa.
Hankkeista neuvotellaan kaupungin kanssa ja lopulliset päätökset hankkeista tekeeyhtiön hallitus.
Rakennuttaminen kattaa kaikki kohteen teknisen rakennuttamisen tehtävät, talous- jahallintotehtävät sekä rahoituksen. Kaikki vaiheet kilpailutetaan ja kilpailutuksestavastaa yhtiö lukuun ottamatta rahoituksen kilpailuttamista, siitä vastaa kaupunginrahoitus. Kaupungin tontinluovutuskilpailuihin yhtiö ei osallistu, vaan kaupungintontit luovutetaan yhtiölle kilpailuttamatta.
VAV Asunnot Oy rakennuttaa kohteet omaan omistukseensa tai tyttärilleen. Yhtiö eirakennuta myytäviä kohteita tai kohteita kaupungin ulkopuolisille tilaajille.
Asuntojen rakennuttaminen hoidetaan VAV Asunnot Oy:ssä. Pääsääntöisesti kaikkivaiheet (suunnittelu, konsulttipalvelut, urakointi) kilpailutetaan ja käsitellään VAVhallituksessa ennen kuin saadaan lupa toimenpiteisiin. Ainoastaan tontin ostokaupungilta on ilman kilpailuttamista, mutta se vaatii asian käsittelemisen yhtiönhallituksessa.
Yhdyskuntatoimi (rakennuttajapäällikkö+ talonrakennusmestari) tai yhtiöidenisännöitsijä / hallitus vastaa uusien kohteiden rakennuttamistehtävistä ja kaupunginomistamien asuinrakennusten investointihankkeiden sekä vuosikorjaus- jahuoltotöiden teettämisestä.
HELSINKI
KAUNIAINEN
AsukashallintoAsukasorganisaatio- Kaupunkitaso * Hallintoelimien kokoonpano L = luottamushenkilöt, A = asukkaat, V = viranhaltijat HELSINGIN KAUPUNKI
KOy Auroranlinna
KOy Helsingin Palveluasunnot
KOy Hgin Korkotukiasunnot
KOy Helsingin Pienasunnot
Helsingin Asumisoikeus Oy
400-vuotissäätiö
Oy Helsingin Asuntohankinta Ab
21 Alue KOy:tä
Helsingin kaupunkikonserniin kuuluu noin 58 000 asuntoa (liite 1). Asunnot ovatvuokra-asuntoja, lukuun ottamatta noin 2 000 asumisoikeusasuntoa.
Kaupunkikonsernissa asuntojen omistus on järjestetty pääosin kaupungin omistamienyhtiöiden kautta. Suurimman ryhmän muodostavat aravavuokra-asunnot, joitakaupungin omistuksessa on noin 45 000. Asunnot on jaettu 21 alueelliseenkiinteistöyhtiöön ja yhteen vanhusten palvelutaloyhtiöön. Kaupungin hallintokunnillaon suorassa omistuksessaan noin 2 000 asuntoa.
Kiinteistöyhtiöt ovat itsenäisiä osakeyhtiölain mukaan toimivia yhtiöitä.
Kaupunginhallitus ohjaa yhtiöiden toimintaa kaupunkikonsernissa.
Kaupungin aravavuokrataloissa noudatetaan yhteishallintolakia sekä kaupungin omaavuokralaisdemokratiasääntöä ja menettelyohjeita vuokralaisdemokratiasäännönsoveltamisessa. Vuokralaisdemokratiasäännön mukaan jokaisessa talossa ontalotoimikunta. Yhtiöiden yhteisiä asioita varten ovat yhtiötasollavuokralaistoimikunnat. Kaupunkitasolla toimii vuokralaisneuvottelukunta ja sentyövaliokunta.
Kunkin alueellisen kiinteistöyhtiön hallituksessa on viisi jäsentä. Näistä kaksivarsinaista jäsentä ja yksi varajäsen ovat asukasedustajia. Lisäksi hallituksessa on yksiviranhaltijajäsen ja kaksi luottamushenkilöjäsentä. Toinen varajäsen onviranhaltijaedustaja. Asukkaat voivat valita lisäksi yhtiön talouden ja hallinnonvalvojan. Asukkaat voivat valita myös työmaatoimikuntaan asukkaiden edustajan / edustajat sekä asukkaiden edustajan peruskorjausten tai vastaavien suunnittelu- jatyömaakokouksiin valvomaan asukkaiden etuja korjaustöissä.
ESPOON KAUPUNKI
ESPOONKRUUNU OY
Espoon kaupungin omistamien asuntojen kokonaismäärä on 13 900. Näistä 11 000 onaravavuokra-asuntoja ja uudella korkotuella toteutettuja. Vanhalla korkotuellatoteutettujen asuntojen määrä on 1 800 kpl ja vapaarahoitteisten 600 kpl. Asuntojenomistus on keskitetty kaupungin 100 %:sti omistamaan Espoonkruunu Oy:öön, jokaomistaa asunnoista noin 13 300, ja loput noin 600 ovat kaupungin suoraan omistamiaasuntoja.
ASUKASDEMOKRATIA ESPOONKRUUNU OY:SSÄ 2006
HALLITUS
HALLINTONEUVOSTO
7 + 5 JÄSENTÄ
13 + 12 JÄSENTÄ
Yhtiökokous valitsee lopullisesti jäsenet
TILINTARKASTAJA
ALUETOIMIKUNTA
5 JÄSENTÄ + VARAJÄSENET
YHDEKSI VUODEKSI
(ALUENEUVOSTOT
KAUPUNGINHALLITUS NIMEÄÄ
VALITSEVAT)
LUOTTAMUSJÄSENET
HALLINTONEUVOSTON
12 ASUKASJÄSENTÄ JA
HALLITUKSEN
ALUENEUVOSTOJEN JA
5 ASUKASJÄSENTÄ
ALUETOIMIKUNTIEN
ASUKASVALVOJA
NELJÄKSI VUODEKSI
PUHEENJOHTAJISTO
(EPÄVIRALLINEN)
ASUKKAAT VALITSEVAT
HALLITUKSEN JA HALLINTONEUVOSTON
ALUENEUVOSTOT (12)
ASUKASJÄSENEHDOKKAAT
TOSITETARKASTAJAT
YHDEKSI VUODEKSI
POSTIÄÄNESTYKSELLÄ
(=ASUKASTOIMIKUNTIEN PJ:T)
EHDOKKAAT
TALON ASUKASKOKOUS
ASUKASTOIMIKUNNAT
NIMEÄÄ
1 - 2 VUODEKSI
Espoonkruunu Oy:n hallintoneuvoston 25 jäsenestä 12 ovat asukasedustajia ja 13kaupungin valitsemia luottamushenkilöitä. Hallituksen 12 jäsenestä viisi onasukasedustajia ja seitsemän kaupungin valitsemia luottamushenkilöitä.
Asukashallinnon toimielimiä ovat asukastoimikunta, alueneuvosto ja aluetoimikunta.
Talon asukaskokous nimeää edustajat asukastoimikuntaan, joka valitseekeskuudestaan jäsenet alueneuvostoon (12 aluetta). Alueneuvosto valitseeviisijäsenisen aluetoimikunnan. Espoonkruunu Oy:ssä on lisäksiasukashallintosäännön mukaisesti asukasasiamies, jonka tehtävä on kehittääasukastoimintaa, tiedottaa ja kouluttaa ja osallistua asukkaiden kokouksiin.
Operatiivisessa toiminnassa kiinteistöt on nykyään jaettu yhdeksään piiriin.
Tavoitteena on, että myös yhteishallinnon piirijako vastaisi operatiivista piirijakoa.
Tästä syystä ollaan yhtiön yhteishallintomallia muuttamassa siten, että piirienmääräksi myös siinä tulee 12:sta sijaan yhdeksän. Jokaisessa piirissä on alueneuvosto.
Käytännössä Espoonkruunu Oy:n asukasvalvonta toimii siten, että Espoonkruunukilpailuttaa asukkaiden pyynnöstä yhteisen valvojan (ammattitilintarkastajan) tehtävät.
Kilpailun voittaneen valvojan nimeää alueneuvostojen puheenjohtajisto. Sen jälkeenvalinta viedään asukaskokouksen hyväksyttäväksi. Lisäksi alueneuvostot valitsevatalueilleen tositetarkastajat.
VANTAAN KAUPUNKI
VAV ASUNNOT OY
VAV Asumisoikeus Oy
VAV Kiinteistöt Oy
VAV Konserniin kuuluu emoyhtiö VAV Asunnot Oy sekä tytäryhtiöt VAVAsumisoikeus Oy ja VAV Kiinteistöt Oy. Vantaan kaupunki omistaa 100 %:stiemoyhtiön ja VAV Asumisoikeus Oy:stä 0,039 % sekä VAV Kiinteistöt Oy:stä 0,007%.
VAV Asunnot Oy omistaa ja hallinnoi 9026 arava- ja korkotukilainoitettua asuntoanoin 200 vuokranmäärityskohteessa. VAV Asumisoikeus omistaa 527 asuntoa 23 erikohteessa. VAV Kiinteistöt Oy omistaa 205 asuntoa, joista osa on yksittäisiä osakehuoneistoja eri puolella Vantaata. Konsernin omistuksessa on siten yhteensä9758 asuntoa.
VAV Asunnot Oy:n ylimmät hallintoelimet ovat yhtiökokous, hallintoneuvosto jahallitus. Hallintoneuvosto nimittää yhtiön hallituksen jäsenet. Tytäryhtiöissä ei oleomaa henkilökuntaa, vaan kaikki kiinteistönpito- ja hallintopalvelut ostetaan VAVAsunnot Oy:ltä.
Asukaskokouksissa valitaan asukastoimikunnat ja luottamushenkilöt.
Asukaskokoukset pidetään vähintään kerran vuodessa,tammi-maaliskuussa. Asukaskokous valitsee mm. asukastoimikunnanja luottamushenkilön. VAV:lla on 12 aluetta. Saman alueen eri kohteidenasukastoimikunnista koostuu alueelliset yhteistyöelimet.
Yhteistyöelimien jäsenet valitsevat keskuudestaan puheenjohtajan ja kaksivarapuheenjohtajaa. Yhteistyöelimien puheenjohtajat muodostavat puheenjohtajiston,jonka tehtäviin kuuluu muun muassa antaa VAV:n hallitukselle lausuntoja asioista,jotka ovat laajakantoisia tai periaatteellisesti tärkeitä, kuten kiinteistönpidontaloussuunnitelmasta, peruskorjaus- ja korjausaikatauluista. Puheenjohtajisto antaayhtiökokoukselle lausunnon hallintoneuvostoon ja hallitukseen valittavista asukkaidenedustajista ja tilintarkastajasta. Yhteiselinten puheenjohtajistosta, valitaanasukasedustus VAV Asunnot Oy:n hallintoneuvostoon (2 asukasedustajaa,hallintoneuvostossa yhteensä 17 jäsentä) ja VAV Asunnot Oy:n hallitukseen (2asukasedustajaa ja 2 varaedustaa, hallituksessa yhteensä 11 jäsentä). Asukkaat myösnimeävät yhden tilintarkastajan.
VAV ASUNNOT OY
ASUKASDEMOKRATIA
KASKOK US
ASUKASTOIMIKUNNAT
UOTTA MUS
ASUKASTOIMIKUNNAT
EL LINEN YHTE
LINEN YHTE ISTYÖ
EISTY ÖE
NTEN PUHE
PUHE ENJOHTAJI
ENJOHTAJI STO
UHEEN JOHT
ASUKASEDUSTUS
ALLI NTON
HALLITUS
HALLITUS
ukasedust ajaa
2 as ukasedust
ukasedus ajaa
arae dust
ukkaiiden ni
den n meäm
mä ilint
rkast aja
Kauniaisten kaupunki käyttää ulkopuolisia yrityksiä isännöinti- jakiinteistöhuoltopalvelujen hoitamiseen omistamissaan kiinteistöyhtiöissä.
Nuorisoasuntoja puolestaan isännöi HOAS. Kaupungin edustus yhtiöiden hallinnossaon pääsääntöisesti järjestetty siten, että kaupunkia edustavat yhtiöiden hallituksissakaupungin valitsemat luottamushenkilöt. Kaupungin omistamia asuinkiinteistöjäisännöi yhdyskuntatoimen alaisuudessa kaupungin isännöitsijä.
HELSINKI
KAUNIAINEN
Helsingin kaupungin vuokra-asuntoja välitetään kiinteistövirastonasuntoasiainosastolla. Asunnonvälityksen henkilökunnan koko on tällä hetkelläapulaisosastopäällikkö, suunnittelija, neljä asuntosihteeriä, asiakaspalvelunpalveluesimies ja yhdeksän työntekijää (joista kaksi osa-aikaista).
Osastolla välitetään vuodessa n. 3550 asuntoa. Niiden lisäksi välitetään HelsinginAsuntohankinta Oy Ab:n ja Kiinteistöviraston Tilakeskuksen hallinnoimiavapaarahoitteisia asuntoja vuodessa noin 250. Osastolla on aloitettu sosiaalivirastonpalvelussuhdeasuntojen välitys kesäkuussa 2006. Niitä on välitetty kesä-elokuunaikana noin 70.
Vuodesta 2004 alkaen aravuokra-asuntoja on voinut hakea myös sähköisellähakemuksella. Hakemuksista 88 % saadaan suoraan sähköisenä. Hakijoista 12 %tarvitsee asuntopalvelupisteen apua hakemuksen täyttämisessä. Kiinteistöyhtiöthoitavat asuntojen näytöt sekä vuokrasopimusten tekemisen. Kiinteistöyhtiöissä hoidetaan asuntojen keskinäiset vaihdot, vuokraoikeuden siirrot sekä sisäiset vaihdotkiinteistöyhtiön alueella vapautuviin asuntoihin. Asuntoasiainosasto hoitaaasunnonvaihdot kiinteistöyhtiöiden välillä. Osaston kotisivuilla ylläpidetäänasunnonvaihtopörssiä kaupungin aravuokra-asunnoissa asuville.
Aravuokra-asuntohakemuksia tehtiin vuonna 2005 yhteensä n. 33 000, joista eriruokakuntia oli n. 26 000. Hakemus on voimassa 6 kuukautta ja yhtäaikaisestivoimassa on n. 13 000 hakemusta. Hakemuksia vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihinjätettiin vuonna 2005 yhteensä 5800 kappaletta.
Kaupungin asuntojen välitys ei ole kaikilta osin keskitetty asuntoasiainosastolle.
Kiinteistöosakeyhtiö Auroranlinna ostaa omien asuntojensa vuokrauksenmarkkinointi-, neuvonta- ja näyttöpalvelut yksityiseltä yritykseltä. Kaupunginhallintokuntien asuntojen ja palvelussuhdeasuntojen vuokrauksen hallintokunnathoitavat itsenäisesti.
Asuntolautakunnan tehtävänä on huolehtia Helsingin kaupunginasuntohallintotehtävistä. Asuntolautakuntaan kuuluu puheenjohtajan javarapuheenjohtajan lisäksi 7 jäsentä sekä kaupunginhallituksen edustaja.
Asuntolautakunta kokoontuu keskimäärin kaksi kertaa kuukaudessa. Lautakunta mm.
vahvistaa asukasvalinnat kaupungin arava- ja vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin.
Vuokra-asuntohakemus toimitetaan Web-hakemuksena tai paperisena Espoonkaupungin kiinteistöpalvelukeskuksen asuntopalveluyksikön vuokra-asuntotoimistoon. Helmikuun alusta 2006 siirryttiin sähköiseen, liitteettömäänhakuun. Liitteet pyydetään asuntoa tarjottaessa. Hakemukset tallennetaan WM-dataUtilities Oy:n Asva Web -asukasvalintasovellukseen. Sähköisen haun myötähakijoiden määrä on kaksinkertaistunut. Vuokra-asuntohakemuslomake onsamankaltainen Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla. Espoossa vuokra-asuntojavälitetään vuodessa noin 2500. Ara-kohteiden vuokra-asuntohakemuksia tehtiinvuonna 2005 yhteensä 5714.
Ennen päätöstä esivalittuihin hakijoihin otetaan yhteyttä ja tarjotaan vapaata asuntoasekä pyydetään toimittamaan päätöksenteon vaatimat hakemuksen liitteet. Yhteistyötätehdään sosiaali- ja terveystoimen sekä mielenterveystoimistojen kanssasäännöllisesti. Valinnoista päätetään yleensä kaksi kertaa viikossa.
Asukasvalintakriteerit ovat samat Espoossa, Helsingissä ja Vantaalla.
Päätöslista lähetetään sähköpostina Espoonkruunu Oy:öön tarjouskirjeiden laatimistavarten. Kirjallisen tarjouksen jälkeen hakija voi vielä kieltäytyä tai ottaa asunnon.
Espoonkruunu Oy hoitaa omistamiensa asuntojen osalta vuokrien kantoon jaisännöintiin liittyvät tehtävät ja tekee vuokrasopimukset. Kiinteistöpalvelukeskuksenasuntopalveluyksikkö tekee vuokrasopimuksen kaupungin suoraan omistamiinasuntoihin ja kaupungille välivuokrattuihin asuntoihin (Y-säätiö, Espoonkruunu).
Vuokra-asuntotoimiston asiakaspalvelua, hakemusten vastaanottoa ja käsittelyä onhoitamassa viisi palveluneuvojaa. Espoonkruunu Oy:n asuntojen tarjontaa jaasukasvalintaa hoitaa toimistosihteeri ja asuntosihteeri. Asukasvalinnoista päättäminen on delegoitu viranhaltijalle (kaupungin vuokra-asuntotoimistontoimistopäällikkö).
Viranomaistehtäviin kuuluu käyttörajoitusten alaisten vuokra-asuntojenasukasvalintojen valvonta, mitä suoritetaan pääosin jälkikäteen kuukausi-ilmoitustenperusteella ja pistokokein.
Vantaalla asukasvalinnat kunnallisiin vuokra-asuntoihin on tehty 1.3.06 lukienkaupungin omistamassa yhtiössä (VAV Asunnot Oy). Sitä ennen asukasvalinnattehtiin asuntotoimen vuokra-asuntoyksikössä. Vantaalla kunnalliset vuokra-asunnotsijoittuvat pääsääntöisesti vuokra-taloihin. Asuntotoimen suorassa omistuksessa onkaupungin ostamia yksittäisiä asuntoja, lähinnä pieniä yhden hengen asuntoja.
Asuntohakemusten käsittelyssä ja asiakaspalvelussa on Vantaalla keskimäärin viisihenkilöä. Vantaalla kunnallista vuokra-asuntoa on voinut hakea sähköisesti jo vuonna2003, mutta silloin tarvittiin erityinen tunniste sähköiseen allekirjoitukseen, jostajohtuen suurin osa (99,8 %) hakemuksista oli paperihakemuksia. Loppukesästä 2005otettiin käyttöön sähköinen vuokra-asuntohakemus ilman sähköistä allekirjoitusta janykyään jo suurin osa (80 %) hakemuksista tulee sähköisessä muodossa.
Asukasvalinnan siirtyessä yhtiöön siirryttiin myös ns. liitteettömään hakemukseen.
Liitteet kuitenkin tulee toimittaa yhtiöön ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta.
Asuntotarjoukset tehdään pääsääntöisesti puhelimitse, jolloin asiakkaalle kerrotaanasunnon tiedot, tarvittavat liitteet ja annetaan määräaika, mihin mennessä onilmoitettava asunnon mahdollisesta vastaanotosta. Asuntotarjouksia javuokrasopimuksia tehdään päivittäin. Sähköisen, liitteettömän hakemuksen myötä onasunnon hakijoiden määrä kaksinkertaistunut. Asuntohakemus on voimassa kuusikuukautta sen jättämisestä tai uusimisesta.
Kaupunki omistaa 240 asuntoa kiinteistöyhtiöiden kautta tai suoraan ja 56 asuntoaenemmistöosuudella 51 %. Näiden lisäksi kaupunki välivuokraa 32 asuntoa, ja voisiten ratkaista asukasvalinnat kaikkiaan 328 asuntoon.
Vuokra-asuntohakemukset jätetään hakulomakkeella. Vuokra-asuntojenvuokralaisvalinnat tekee sosiaali- ja terveystoimi, työsuhdeasuntojen asukasvalinnathenkilöstöpäällikkö. Vuokrasopimukset laaditaan ja hallinnoidaanyhdyskuntatoimessa (toimistosihteeri oman toimen ohessa).
toihin primäärilaina.
Lainat kaupunginasuntotuotantorahas-tosta.
PeruskorjauksissaKoy:n omarahoitus taivapaarahoitteinen laina.
Uudistuotanto- japeruskorjaushankkeis-sa investointiavustus,perusparannuksissamyös hissi-, kuntoar-vio-, kuntotutkimus-ym.
-avustuksia Vuokratalojen rakentaminen rahoitetaan nykyisin pääasiallisesti ARA:nkorkotukilainalla. Kaupungin kiinteistöyhtiöiden omistukseen rakennettavienvuokratalojen 5 %:n omarahoitusosuus rahoitetaan kaupungin tertiäärilainalla.
Tertiäärilainan korko on tällä hetkellä 4,5 % se lyhennetään viidessä vuodessa senjälkeen kun korkotukilaina tai siihen rinnastettava yhtiön laina on kokonaan maksettu.
Liikehuoneistojen omarahoitusosuus voidaan rahoittaa kaupungin primäärilainalla,jonka korko on peruskorko + 0,35 %, kuitenkin vähintään 2 % ja joka lyhennetään 36vuoden annuiteettitaulukon mukaisesti. Primääri- ja tertiäärilainat myönnetäänkaupungin asuntotuotantorahastosta. Vuokratalokohteisiin haetaan myöserityisryhmien investointiavustusta, joka voi olla korkeintaan 35 % kustannuksista.
Myytävät kohteet rahoitetaan asuntojen kauppahinnoilla ja vapaarahoitteisellayhtiölainalla.
Peruskorjaukset rahoitetaan ARA:n korkotukilainalla ja omarahoitusosuus katetaankiinteistöyhtiön omista varoista tai vapaarahoitteisella lainalla. Lisäksi haetaanerityisryhmien investointiavustusta sekä energia-, hissi-, kuntoarvio-, kuntotutkimus-ym. avustuksia.
ATT hoitaa uudiskohteiden rakennusaikaisen rahoituksen ja peruskorjaustenrahoituksen silloin, kun kiinteistöyhtiö on sen tilannut. ATT:n palvelu sisältää mm.
rahoituksen valmistelun, kilpailuttamisen, korkotukilainojen ja avustustenhakuprosessin, kiinnityshakemusten tekemisen, lainojen noston ja korkojen maksun.
Tällä hetkellä uustuotannon lainamuotoja kunnallisen asuntotuotannon rahoittamiseenovat arava ja korkotukilainat vuokra-asunnoille. Myös vuokratalojenperusparannuslainat (vähintään kolme asuntoa) käsitellään samassa yhteydessä.
Kaupunginhallitus hyväksyy lainahakemukset, jotka on laitettu etuoikeusjärjestykseensekä yksittäiset hakuvuoden aikana tulevat lainahakemukset. Aravalainojen osaltakunta tekee varauspäätökset myöntämisvaltuuden puitteissa ja lainapäätöksen tekeevaltion asuntorahasto. Korkotukilainat myöntää asuntorahasto kunnan puoltamillehankkeille hyväksymisvaltuuden puitteissa.
Espoossa on viime aikoina järjestetty hakuvuotta edeltävän vuoden lopulla yksi"päähaku", jonka lisäksi on mahdollista hakea lainaa ns. jatkuvan haun puitteissahakuvuoden kuluessa. Näiden lainojen valmistelusta huolehtii tekninen jaympäristötoimi/hallinto- ja kehittämisyksikkö/asuntopolitiikka ja asuntorakentamisenrahoitus.
Hankkeiden teknisten toimintaedellytysten tarkistaminen tehdään yhdessäkaavoittajien ja kunnallistekniikan suunnittelijoiden kanssa. Erityisryhmäavustustenosalta pyydetään lausunnot sosiaali- ja terveystoimesta tai kiinteistöpalvelukeskuksenasuntopalveluyksiköstä. Perusparannuslainat käsitellään yhdessäkiinteistöpalvelukeskuksen asuntopalveluyksikön kanssa.
Aravalain 16 §:n nojalla vuokra-asuntolainan ja vuokra-asunnon hankintalainanmyöntää kunta. Vuokra-asuntolainalla tarkoitetaan uuden asunnon hankintaanmyönnettävää aravalainaa. Lainan myöntää kuitenkin asuntorahasto, jos hakijana onyhteisö, joka harjoittaa valtakunnallisesti asuntojen hankintaa pääasiassaasunnottomille, pakolaisille ja romaneille. Tällainen yhteisö on mm. Y-Säätiö.
Vuokratalolainan ja vuokratalon hankintalainan myöntää valtion asuntorahasto.
Vuokra-asuntojen hankintalainaa on myönnetty yhdelle yhteisölle palvelutalostahankittavien 30 asunnon ja ryhmäkodin hankintaan.
Helsingille ja Espoolle on ympäristöministeriön päätöksellä delegoitu valtionasuntorahaston toimivalta myöntää yhteisölle perusparannuslainaa myös niiden talojenperusparantamiseen, jossa perusparannuksen jälkeen on vähintään kolme asuntoa.
Delegoinnin perusteella lainoja on myönnetty Espoossa vuodesta 1987 lukien.
Talokohtaisia perusparannuslainoja oli Espoossa vuoden 2005 päättyessä voimassa 34kpl, pääomamäärältään noin 31,5 milj. euroa.
Aravalainoitus on aikaisempina vuosina ollut VAV Asunnot Oy:n rakennuttamienvuokratalojen pääasiallinen rahoitusmuoto. Aravalainoitus ei enää ole VAV AsunnotOy:llä käytössä. Korkotukilainoitus on ollut eri muodoissaan käytössä, nykyään se onkäytännössä korvannut aravalainoituksen. Erityisryhmien asuttamiseen käytetäänvaltion avustusta, jonka voi saada korkotukilainoitetun hankkeen rahoitukseen.
Vantaan kaupungin asuntolainarahastosta saatavalla lainalla katetaan ara-tuotannontarvitsema omarahoitusosuus. Vapaarahoitteisessa vuokra-asuntotuotannossa onkäytössä kaupungin takaus.
Palveluasumiskäytössä olevissa kohteissa on mahdollista alentaa vuokria, silloin kunkohteet on kokonaisuudessaan vuokrattu sosiaalitoimen käyttöön. Sosiaalitoimivuokraa huoneistot asiakkaille suoraan. Tällöin on mahdollista saada alv-palautuksiaja näin alentaa perittäviä vuokria.
Rahoitusjärjestely vastaa Helsingissä noudatettua, sillä poikkeuksella ettei suoraakaupungin lainoitusta ole käytetty. Kaupunki on antanut lainatakauksia ja kilpailuttaalainat. Kaupungin omien asuntojen peruskorjausinvestoinnit sisällytetääninvestointitalousarvioihin ja taloussuunnitelmiin.
KUVAUS VAIHTOEHTOISISTA YHTEISTYÖMALLEISTA VE: 1
Holdingyhtiömalli
HELSINKI ESPOO VANTAA
KAUNIAINEN
HOLDING OY
OMISTAJA OY
RAKENNUTTAJA OY
- asunnon jako
Helsinki
Espoonkruunu Oy VAV-konserni
Kauniainen
Holding Oy
Holding Oy
As Oy osakk.
Asuntohankinta Oy
21 Alue Koy:tä
Asumisoikeus Oy
muut erillisyhtiöt
Kiinteistöt/ Koy:t
Palveluasunnot Oy
As oikeus Oy:t
Mallissa kaupunkien asunto-omistus ja -toiminnot on keskitetty yhteisesti omistettuunHolding Oy:n konserniin. Holdingyhtiö omistaa rakennuttamistoimintaa harjoittavanosakeyhtiön ja asuntoja omistavan osakeyhtiön, joka on alakonserni. Omistaja Oy:ssäasuntojen omistus on edelleen jaettuna siten, että Helsingin 21 alueellistakiinteistöyhtiötä ja osa erillisyhtiöistä on koottu nykymuotoisina yhden tytäryhtiönalle ilman hitas-asuntoja. Espoon ja Vantaan nykyisin omistamat yhtiöt on siirrettynykymuotoisina Omistaja Oy:n tytäryhtiöiksi. Kauniaisten osalta omistus voidaankoota tarvittaessa erilliseen tytäryhtiöön.
Asuntoja omistavat organisaatiot on mallissa omistuksellisesti siirretty lähesnykymuotoisina saman holdingyhtiön alle ilman fuusioita ja näiden yhtiöidentoimintojen keskittämisiä. Yhtiöiden toiminta voi alkuvaiheessa jatkua siten lähesentisellään. Yhtiörakennetta on mahdollista myöhemmin selkeyttää fuusioimallatytäryhtiöitä. Konsernirakenteesta aiheutuu yhtiöiden toiminnalle kuitenkin joitainvälttämättömiä muutostarpeita, mm. yhtiöiden taloushallinnon osalta. Nykytilaanverrattuna huomattava toiminnallinen muutos mallissa on rakennuttamiseneriyttäminen omaan yhtiöön. Asuntojen jako voi mallissa jäädä nykyiselleen, eli sevalmistellaan ja päätetään kaupunkikohtaisten delegointien mukaisesti kaupunkienomissa toimielimissä tai konserniin siirretyissä tytäryhtiössä. Asunnonjaon valmistelu samoin kuin asunnonjaosta päättäminen on mahdollista keskittää myöhemminomistajayhtiöön, jos niin halutaan.
Osakkaiden väliset suhteet ja toiminta emoyhtiön hallinnossa määritelläänosakassopimuksella. Kaupungit voivat tarvittaessa sopia erikseen myös yhteisenomistajaohjauksen järjestämisestä.
Omistaja Oy ja Rakennuttaja Oy ovat toiminnallisia, varsinaista liiketoimintaaharjoittavia yhtiöitä ja niillä on omaa henkilökuntaa. Suurin osa henkilökuntaa onkuitenkin Omistaja Oy:n tytäryrityksissä, nykytilan mukaisesti.
Asukasdemokratia toteutuu alkuvaiheessa tytäryhtiöissä nykyiseen tapaan elikaupunkikohtaiset asukashallinnon järjestämisen eroavaisuudet alkuvaiheessasäilyvät. Eroavaisuudet on mahdollista myöhemmin poistaa ja yhtenäistääasukashallinto samanlaiseksi koko konsernissa.
VE:2a Yksi yhtiö
HELSINKI ESPOO VANTAA
KAUNIAINEN
PKS Asunnot Oy
ARA kohteet Oy
Kiinteistöt
Kiinteistöt
Koy:t / osakkeet
Koy:t / osakkeet
As Oy:t / osakkeet
As Oy:t / osakkeet
Kaupungit perustavat yhteisen osakeyhtiön, johon keskitetään niin asuntojen omistuskuin niiden hoito ja hallinto sekä rakennuttaminen ja asuntojen jako. Yhtiörakenteessaluovutaan kaupunkikohtaisesta yhtiöjaosta keskittämällä omistus fuusioiden kauttayhteen yhtiöön. Kuitenkin ara-kohteet keskitetään asuntorahaston yleishyödyllisiäyhteisöjä koskevien ohjeiden mukaan omaan tytäryhtiöönsä, jotta mm. niidentilinpäätöstä ja voitonjakoa koskevien määräysten toteutumista voidaan seurataerillään konsernin muusta, ara-sääntelyn ulkopuolelle jäävästä toiminnasta. Henkilöstöja varsinainen liiketoiminta on keskitetty yhtiöön ja sen tytäryhtiöt (ARA, KiinteistöOy:t, Asunto Oy:t) toimivat vain omistuksellisina yhtiöinä ilman omaa henkilökuntaa.
Osakkaiden väliset suhteet ja toiminta yhtiön hallinnossa määritelläänosakassopimuksella. Kaupungit voivat tarvittaessa sopia erikseen myös yhteisenomistajaohjauksen järjestämisestä.
Asuntojen jako valmistellaan yhtiössä, mutta asunnonjaosta päättäminen voi edelleenjäädä kuntien tehtäväksi tai se voidaan myös delegoida yhtiölle. Asukashallinto ei jääomistuksen keskittämisen ja fuusioiden vuoksi nykymuotoiseksi, vaan se järjestetäänuudestaan.
3.3.Vaihtoehto 2b: Kuntien yhteinen liikelaitos VE:2b
Kuntien yhteinen liikelaitos
(lainmuutos vireillä)
HELSINKI ESPOO VANTAA
KAUNIAINEN
PKS Asunnot
LIIKELAITOS
ARA kohteet
Kiinteistöt
Kiinteistöt
Koy:t / osakkeet
Koy:t / osakkeet
As Oy:t / osakkeet
As Oy:t / osakkeet
Kaupungit keskittävät niin asuntojen omistuksen hoidon ja hallinnon kuinrakennuttamisen ja asuntojen jaon yhteen yhteiseen liikelaitokseen. Mallissaluovutaan kaupunkikohtaisesta nykyisestä yhtiöjaosta ja -rakenteesta, mikä edellyttääfuusioita. Henkilökunta on yhteisen liikelaitoksen palveluksessa.
Kaupunkien välisiä suhteita ja toimintaa laitoksen hallinnossa ja päätöksenteossasäännellään sitä koskevalla perussopimuksella. Kaupungit voivat tarvittaessa sopiaerikseen myös yhteisen omistajaohjauksen järjestämisestä.
Asuntojen jako valmistellaan liikelaitoksessa, mutta asunnonjaosta päättäminen voiedelleen jäädä kuntien tehtäväksi tai se voidaan myös delegoida liikelaitokselle.
Asukashallinto ei jää omistuksen keskittämisen vuoksi nykymuotoiseksi, vaan se tuleejärjestää uudestaan.
Nykyiseen kuntalakiin ei sisälly tämän mallin tarkoittamaa kuntien yhteistäliikelaitosta, mutta sen mahdollistava lainmuutos on vireillä.
3.4. Vaihtoehto 3: Yhtiömalli sektoreittain VE 3:
Yhtiömalli sektoreittain
HELSINKI ESPOO VANTAA
KAUNIAINEN
RAKENNUTTAJA OY
OMISTAJA OY
- asunnon jako
ARA kohteet Oy
Kiinteistöt
Kiinteistöt
Koy:t / osakkeet
Koy:t / osakkeet
As Oy:t / osakkeet
As Oy:t / osakkeet
Mallissa kaupungit keskittävät asuntojen rakennuttamisen ja asuntojen omistamisenerillisiin, toisistaan riippumattomiin osakeyhtiöihin. Rakennuttaja Oy hoitaahenkilöstöllään rakennuttamis- ja siihen liittyviä asiantuntijapalveluita, joita OmistajaOy siltä tilaa. Tarvittaessa Rakennuttaja Oy voi tehdä myös perustajarakennuttamista.
Omistaja Oy:öön keskitetään asuntojen omistus ilman kaupunkikohtaista yhtiöjakoa.
Ara-kohteet keskitetään asuntorahaston yleishyödyllisiä yhteisöjä koskevien ohjeidenmukaan omaan tytäryhtiöönsä, jotta mm. niiden tilinpäätöstä ja voitonjakoa koskevien määräysten toteutumista voidaan seurata erillään konsernin muusta, ara-sääntelynulkopuolelle jäävästä toiminnasta.
Osakkaiden väliset suhteet ja toiminta yhtiöiden hallinnoissa määritelläänosakassopimuksilla. Kaupungit voivat tarvittaessa sopia erikseen myös yhteisenomistajaohjauksen järjestämisestä.
Asuntojen jako valmistellaan yhtiössä, mutta asunnonjaosta päättäminen voi edelleenjäädä kuntien tehtäväksi tai se voidaan myös delegoida yhtiölle. Asukashallinto ei jääomistuksen keskittämisen vuoksi nykymuotoiseksi, vaan se järjestetään uudestaan.
3.5. Vaihtoehto 4: Yhteinen palveluyhtiö VE: 4 Palveluyksikkö
HELSINKI ESPOO VANTAA
KAUNIAINEN
(KIINTEISTÖJEN OMISTUS SÄILYY NYKYISELLÄÄN) PKS ASUNTOPALVELUT OY
21 Alue Koy:tä
Helsinki
muut erillisyhtiöt
Asunnonjako
Rakennuttaminen
Espoonkruunu Oy
Isännöinti
Taloushallinto
VAV-konserni
Kiinteistönhoito
Kauniainen
Muut palvelut
Kaupungit keskittävät asuntojen omistamiseen, hallintoon ja rakennuttamiseenliittyvät palvelutoiminnot yhteen keskitettyyn organisaatioon, joka voi olla jokoosakeyhtiö tai kaupunkien yhteinen liikelaitos. Asuntojen omistus jäisi tässä vaiheessaennalleen kaupunkien nykyisen omistusrakenteen mukaisesti. Kukin kaupunki ja senasuntoja omistava organisaatio tilaa asunto-omaisuuden omistamiseen jarakennuttamiseen tarvittavat palvelut yhteiseltä yhtiöltä (tai liikelaitokselta).
Yhtiöiden hallinto ja omaisuuden hoito annettaisiin siis kokonaisuudessaan yhteisenorganisaation tehtäväksi ja niitä tehtäviä hoitavaa henkilöstöä olisi pääsääntöisestivain yhteisessä palveluyksikössä.
Osakkaiden välisiä suhteita ja toimintaa yhtiön hallinnossa määritelläänosakassopimuksella. Kaupungit voivat tarvittaessa sopia erikseen myös yhteisenomistajaohjauksen järjestämisestä.
Asuntojen jako valmistellaan yhteisessä yhtiössä, mutta jaosta päättäminen jääkaupunkien toimielimille, ellei jakoa erikseen yhtiölle delegoida.
Omistavien yhtiöiden toimielimet jäisivät ennalleen, samoin kuin asukashallinto.
Seuraavassa arvioidaan yhteistyömallien hyötyjä ja haittoja eri näkökannoilta.
Malli ei muodostamisvaiheessa edellytä fuusioita eikä suuria henkilöorganisaationmuutoksia, vaan kaupunkien asunto-omistus olisi siirrettävissä kaupungeistaholdingyhtiön tytäryhtiöiksi lähes nykymuotoisena. Mallissa yhtiölle jää mahdollisuussaavuttaa tehostamishyötyjä oman yhtiörakenteensa ja -organisaationsa kehittämiselläja osaamisen ja resurssien keskittämisellä. Tehostamishyötyjen saavuttaminenedellyttää yhtiörakenteen selkeyttämistä fuusioimalla sille kaupungeilta siirtyneitäyhtiöitä suuremmiksi ja selkeämmiksi kokonaisuuksiksi. Malli toimisi siten vainvälivaiheena kohti yksikertaisempaa ja selkeämpää yhtiörakennetta.
Mallin riskinä on, että jo nykytilanteessa ennakoitavat mahdolliset vaikeudetomistusrakenteen selkiyttämisestä vain siirretään yhtiöön. Mikäli yhtiörakennettaselkeyttävät fuusiot ja niiden toteuttaminen syystä tai toisesta eivät toteudu tai niidentoteuttaminen lykkääntyy, on tuloksena nykyjärjestelmää monimutkaisempi jakankeampi omistus- ja hallintorakenne, jossa mm. eri tytäryhtiöillä on eri tavallajärjestetty yhtiöhallinto. Tämä on omiaan vaikeuttamaan koko konsernin sisäistäohjausta. Elleivät osakkaat sittemmin saavuta yksimielisyyttä yhtiön toiminnan jarakenteen kehittämiseksi tarvittavista muutoksista, saattaa se jarruttaa ja sitä kauttalopulta estää yhtiörakenteen kehittämisen ja tehostamishyötyjen saavuttamisen. Tästäsyystä holdingyhtiön perustamisvaiheessa solmittavassa osakassopimuksessa tuleepyrkiä määrittelemään yhtiörakenteen kehittämiseen liittyvät keskeiset periaatteet jatavoitteet.
Malli edellyttää osakaskaupunkien välisten suhteiden järjestämistä yhtiönpäätöksenteossa sopimuspohjaisesti osakas- ja yhteistoimintasopimuksin.
Pääkaupunkiseudun kaupunkien mahdollinen yhteisesti järjestämä omistajaohjausvoisi antaa yhtiölle ohjeita merkittävimmissä kysymyksissä, mutta muu päätöksentekojäisi osakeyhtiölain mukaisesti yhtiön omille päätöksentekoelimille (hallitus /hallintoneuvosto). Näissä osakkaiden toimintaa säänneltäisiin osakassopimuksella.
Haasteena on vähemmistöosakkaiden riittävän vaikutusmahdollisuuden takaaminenyhtiössä, jossa omistuksen perusteella yhdellä osakkaalla on määräävä asema. Mikäliyhtiön omistussuhteet perustuvat yhtiöön luovutetun tai siirretyn omaisuuden arvoon,Helsinki saa omaisuudellaan merkittävän osake-enemmistön yhtiöstä / konsernista.
Vähemmistöosakkaiden ja enemmistöosakkaan intressien turvaaminen osakassopimuksella saattaa johtaa monimutkaiseen ja yksityiskohtaiseensopimusrakenteeseen. Tämä saattaa jarruttaa yhtiön rakenteen kehittämistämyöhemmässä vaiheessa.
Mallin haasteena on myös sovittaa yhtiön toiminnassa ja tuotannossa toteutettavaksikunkin kaupungin asuntopolitiikasta ja –ohjelmasta aiheutuvat tuotantotavoitteet ja -tavat. Samalla tulee ottaa huomioon yhtiön oma, näistä ehkä poikkeavakin,liiketoiminnallinen intressi. Mallin toimintaedellytyksiä auttaa tulevapääkaupunkiseudun kaupunkien yhteinen maankäytön ja asumisen ohjelma.
Seudullisen ohjauksen näkökulma yhteisessä organisaatiossa vahvistuu nykyiseenverrattuna.
Useita yhtiöitä ja alakonserneja käsittävän konsernin muodostaminen kasvattaahallintokoneistoa ja saattaa samalla hidastaa yhtiön päätöksentekoa. Näin käyerityisesti, mikäli yhtiöiden fuusioita ei saada toteutettua ja konsernissa säilyynykyinen kaupunkikohtainen yhtiörakenne siihen liittyvine päätöksentekoelimineen,eikä sitä saada yksinkertaistettua ja karsittua. Malli edellyttää lisäksi yhtiöidentaloushallinnon järjestelmien, menettelytapojen ja kirjanpito- ja tilinpäätöskäytäntöjenyhtenäistämistä.
Yhtiön markkinatuntemus kasvaa ja laajenee kattamaan koko pääkaupunkiseudun.
Samalla kuitenkin tarkempi alueellinen tuntemus saattaa alkuvaiheessa jossain määrinheiketä.
Suuri konserni pystyy vastaamaan ja reagoimaan markkinatilanteiden muutoksiin jaalueellisen kysynnän vaihteluihin joustavasti. Yhtiö on suuruutensa vuoksi myösentistä merkittävämpi toimija markkinoilla.
Yhtiöiden ja omistajien välisissä hankinnoissa tulee varmistaa niiden kuuluminen ns.
in-house tulkinnan piiriin. Tämä käytännössä estää yhtiön mahdollisuuden tarjotapalveluitaan muille kuin osakaskaupungeille. Kilpailuttamisessa voitaneen saavuttaahyötyjä mm. joissain yhteishankinnoissa. Varsinaisessa rakentamisenkilpailuttamisessa ei yhteinen suurikaan toimija ole merkittävästi paremmassaasemassa kuin nykyiset erilliset yhtiöt, kun kukin rakennushanke kilpailutetaanpääsääntöisesti erikseen. Yhtiömalli parantaisi kuitenkin esimerkiksiurakkakilpailuiden ajallista koordinointia ja voisi siten vaikuttaa positiivisestiurakoitsijoiden tarjoushalukkuuteen ja -mahdollisuuksiin ja sitä kauttatarjoushintoihin.
Asukashallinto voi mallissa jäädä alkuvaiheessa ennalleen. Konsernissa olisi kuitenkintarkoituksenmukaista yhtenäistää asukasedustus ja -hallinto niin organisaatio- kuin ohjetasollakin. Yhtenäistäminen aiheuttaa muutoksia asukashallinnonjärjestämistapaan, mutta se ei vähennä asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia. Yhtiönomistajan kannalta asukashallinnon toteuttaminen suuremmissa yksiköissä saattaayksinkertaistaa päätöksentekoa. Muutokset asukashallinnon toteuttamisessakeskittämällä se suurempiin yksiköihin ja vähentämällä toimielimiä, voivat ollatyöläitä ja epävarmoja toteuttaa.
Asuntojen haku ja jakomenettely säilyy mallissa ensivaiheessa nykytilan mukaisena.
Asunnonjaon valmistelu ja jaosta päättäminen on mahdollista delegoida yhteiselleyhtiölle tai jättää se kaupunkien omien toimielinten tehtäväksi.
Malli saattaa mahdollistaa suuremman liikkumavaran ja joustavuudenpääomavuokrien tasauksessa, mikäli yhtiörakennetta selkeytetään fuusioimallatytäryhtiöitä keskenään suuremmiksi kokonaisuuksiksi. Vuokrientasauksentoimivuutta holdingyhtiömallissa, jossa nykyinen yhtiörakenne vain siirretään yhdenyhteisen holdingyhtiön alle, on tarpeen selvittää erikseen. Suoranaista vaikutustavuokratasoon ei holdingyhtiömallilla ole.
Valtion tukemaa lainoitusta voi hakea yhteisö, jolla itsellään tai sen omistajayhtiölläon aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllisyysasema. Kunnilla tällainen asemaon suoraan lain nojalla. Tällaiseen yleishyödylliseen toimijaan kohdistuvat mm.
yhtiön varojen voitonjakoa ja vastuita koskevat rajoittavat säännökset. Kun kuntiennyt suoraan omistamat lainoitusta hakevat yhtiöt siirretään tytäryhtiöiksiyhtiörakenteeseen, jossa kiinteistöjä omistavat yhtiöt eivät välittömästi ole kunnanomistuksessa, tulee näille yhtiöille hakea asuntorahastolta erikseenyleishyödyllisyysstatus.
Malli edellyttää tutkimista ainakin konsernin verotuskysymysten, voitonjaon,konserniavustusten ja tilinpäätössuunnittelun osalta. Myös konserninmuodostamisvaiheessa aiheutuvat omaisuuden siirtojen varainsiirtoverokysymyksettulee selvittää erikseen.
Malli mahdollistaa yhteisen organisaation toteuttamisen verrattain nopeasti, koska seei edellytä alkuvaiheessa fuusioita eikä suuria henkilöorganisaation muutoksia, vaankaupunkien asunto-omistus olisi siirrettävissä kaupungeista holdingyhtiöntytäryhtiöiksi lähes nykymuotoisena.
Mallissa on selkeä ja yksinkertainen yhtiörakenne, joka muodostaminen edellyttäänykyisten yhtiöiden fuusioita. Nykymuotoiset yhtiöt lakkaavat sulautuessaan ja uusiyhtiö aloittaa uudella yhdistetyllä organisaatiolla ja omistusrakenteella.
Malli edellyttää osakaskaupunkien välisten suhteiden järjestämistä yhtiönpäätöksenteossa sopimuspohjaisesti osakas- ja yhteistoimintasopimuksin.
Pääkaupunkiseudun kaupunkien mahdollinen yhteisesti järjestämä omistajaohjausvoisi antaa yhtiölle ohjeita merkittävimmissä kysymyksissä, mutta muu päätöksentekojäisi osakeyhtiölain mukaisesti yhtiön omille päätöksentekoelimille (hallitus /hallintoneuvosto). Näiden elinten päätöksenteko perustuisi osakeyhtiölain säännöstenlisäksi yhtiöjärjestykseen ja osakassopimukseen.
Mikäli yhtiön omistussuhteen perustuvat yhtiöön siirretyn omaisuuden arvoon, saaHelsingin kaupunki omaisuudellaan merkittävän osake-enemmistön yhtiöstä /konsernista. Tällöin haasteena on, miten taataan vähemmistöosakkaiden riittävävaikutusmahdollisuus yhtiössä, jossa yhdellä osakkaalla on osakeomistuksensaperusteella määräävä asema. Osakkaiden erisuuntaisten intressien turvaaminenosakassopimuksella johtaa helposti monimutkaiseen ja yksityiskohtaiseensopimusrakenteeseen.
Mallin haasteena on myös sovittaa yhtiön toiminnassa ja tuotannossa toteutettavaksikunkin kaupungin asuntopolitiikasta ja –ohjelmasta aiheutuvat tuotantotavoitteet ja -tavat. Samalla tulee ottaa huomioon yhtiön oma, näistä ehkä poikkeavakin,liiketoiminnallinen intressi. Mallin toimintaedellytyksiä osaltaan auttaa tulevapääkaupunkiseudun kaupunkien yhteinen maankäytön ja asumisen ohjelma.
Seudullisen ohjauksen näkökulma yhteisessä organisaatiossa vahvistuu nykyiseenverrattuna.
Muutoksena nykyiseen yhtiön taloushallinto yhtenäistyy ja henkilöorganisaatiouusiutuu toimielimien vähentymisen ja tehtävien yhdistymisen myötä. Järjestelyllävoitaneen saavuttaa pitemmällä aikavälillä rationalisointihyötyjä ja henkilöstömenojensäästöjä.
Yhtiön markkinatuntemus kasvaa ja laajenee kattamaan koko pääkaupunkiseudun.
Samalla kuitenkin tarkempi alueellinen tuntemus saattaa alkuvaiheessa jossain määrinheiketä.
Suuri konserni pystyy vastaamaan ja reagoimaan markkinatilanteiden muutoksiin jaalueellisen kysynnän vaihteluihin joustavasti. Yhtiö on suuruutensa vuoksi myösentistä merkittävämpi toimija markkinoilla.
Yhtiöiden ja omistajien välisissä hankinnoissa tulee varmistaa niiden kuuluminen ns.
in-house tulkinnan piiriin. Tämä käytännössä estää yhtiön mahdollisuuden tarjotapalveluitaan muille kuin osakaskaupungeille. Kilpailuttamisessa voitaneen saavuttaahyötyjä mm. joissakin yhteishankinnoissa. Varsinaisessa rakentamisenkilpailuttamisessa ei yhteinen suurikaan toimija ole merkittävästi paremmassaasemassa kuin nykyiset erilliset yhtiöt, kun kukin rakennushanke kilpailutetaanpääsääntöisesti erikseen. Yhtiömalli parantaisi kuitenkin esimerkiksiurakkakilpailuiden ajallista koordinointia ja voisi siten vaikuttaa positiivisestiurakoitsijoiden tarjoushalukkuuteen ja -mahdollisuuksiin ja sitä kauttatarjoushintoihin.
Asukashallinto tulee uudistaa vastaamaan yhtiön hallintoelimiä. Muutos koskee niinasukasedustuksen tapaa yhtiön hallintoelimissä kuin asukashallintoa koskeviensääntöjen ja alueellisten organisaatioiden uudistamista. Yhtiön omistajan kannaltaasukashallinnon toteuttaminen suuremmissa yksiköissä yksinkertaistaisipäätöksentekoa. Muutokset asukashallinnon toteuttamisessa keskittämällä sesuurempiin yksiköihin ja vähentämällä toimielimiä, voivat kuitenkin olla työläitä jaepävarmoja toteuttaa.
Asuntojen haku ja jakomenettely säilyy mallissa ensivaiheessa nykytilan mukaisena.
Asunnonjaon valmistelu ja jaosta päättäminen on mahdollista delegoida yhteiselleyhtiölle tai jättää se kaupunkien omien toimielinten tehtäväksi.
Malli mahdollistaisi suuremman liikkumavaran ja joustavuuden pääomavuokrientasaukseen kun mm. alueelliset kysynnän ja tarjonnat erot voitaisiin ottaa huomioonvuokranmäärityksessä nykyistä paremmin. Vaikka yhtiön tehostunut toimintavähentäisikin paineita vuokratason nousulle, ei mallilla ole suoranaista vaikutustavuokratasoon.
Valtion tukemaa lainoitusta voi hakea yhteisö, jolla itsellään tai sen omistajayhtiölläon aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllisyysasema. Kunnilla tällainen asemaon suoraan lain nojalla. Tällaiseen yleishyödylliseen toimijaan kohdistuvat mm.
yhtiön varojen voitonjakoa ja vastuita koskevat rajoittavat säännökset. Kun kuntiennyt suoraan omistamat lainoitusta hakevat yhtiöt siirretään tytäryhtiöiksiyhtiörakenteeseen, jossa kiinteistöjä omistavat yhtiöt eivät välittömästi ole kunnanomistuksessa, tulee näille yhtiöille hakea asuntorahastolta erikseenyleishyödyllisyysstatus. Mallissa aravakohteet on sijoitettu omaan yhtiöönsä.
Malli edellyttää tutkimista ainakin konsernin verotuskysymysten, voitonjaon,konserniavustusten ja tilinpäätössuunnittelun osalta. Myös konsernin muodostamisvaiheessa aiheutuvat omaisuuden siirtojen varainsiirtoverokysymyksettulee selvittää erikseen.
Malli edellyttää fuusioita ja samalla mm. yhtiöiden hallinnon ja asukashallinnonuudistamista. Tästä syystä malli ei ole toteutettavissa yhtä nopeasti kuinholdingyhtiömalli. Yhden yhtiön malliin voisi kuitenkin olla tarkoituksenmukaistasiirtyä holding-mallin kautta.
4.3 Kuntien yhteinen liikelaitos (vaihtoehto 2b) Malli on selkeä ja yksinkertainen ja sen aikaansaaminen edellyttää fuusioita ja/tailiiketoiminnan ja omaisuuden luovutuksia riippuen siitä, siirretäänkö kiinteistötliikelaitokseen yhtiömuotoisina vai suoraan omistettuina kiinteistöinä. Nykymuotoisetyhtiöt lakkaavat sulautuessaan tai luovuttavat muutoin koko liiketoimintansa jaomaisuutensa muodostettavalle liikelaitokselle.
Malli edellyttää liikelaitoksen omistajaohjauksen järjestämistä yhteisissätoimielimissä, joita ovat kuntakokous ja johtokunta sekä kaupunkien välisessäperussopimuksessa ja mahdollisissa muissa yhdistymistä koskevissa sopimuksissa.
Pääkaupunkiseudun kaupunkien mahdollinen yhteisesti järjestämä omistajaohjausvoisi antaa liikelaitokselle ohjeita merkittävimmissä kysymyksissä, mutta muupäätöksenteko jäisi perustamissopimuksen varaan ja kuntalain mukaisesti laitoksenomille päätöksentekoelimille.
Haasteena mallissa on, miten taataan kaupunkien tasapuolinen ja riittävävaikutusmahdollisuus liikelaitoksessa, jossa luovutettavan omaisuuden perusteellayhdellä osakaskaupungilla on määräävä asema. Mikäli liikelaitoksessa määräysvaltaperustuu sille luovutetun tai siirretyn omaisuuden arvoon, saa Helsinkienemmistövallan liikelaitoksen hallinnossa ja päätöksenteossa. Osakaskaupunkienintressien turvaaminen perussopimuksessa johtaa helposti monimutkaiseen jayksityiskohtaiseen sopimusrakenteeseen.
Mallin haasteena on myös sovittaa liikelaitoksen toiminnassa ja tuotannossatoteutettavaksi kunkin kaupungin asuntopolitiikasta ja –ohjelmasta aiheutuvattuotantotavoitteet ja -tavat. Samalla tulee ottaa huomioon liikelaitoksen oma, näistäehkä poikkeavakin, liiketoiminnallinen intressi. Mallin toimintaedellytyksiä osaltaanauttaa tuleva pääkaupunkiseudun kaupunkien yhteinen maankäytön ja asumisenohjelma. Seudullisen ohjauksen näkökulma yhteisessä organisaatiossa vahvistuunykyiseen verrattuna.
Muutoksena nykyiseen liikelaitokselle muodostetaan oma erillinen taloushallinto jahenkilöorganisaatio. Järjestelyllä voitaneen saavuttaa pitemmällä aikavälillärationalisointihyötyjä ja henkilöstömenojen säästöjä. Myös toimielinten määrävähenee tehtävien yhdistymisen myötä.
Liikelaitoksen markkinatuntemus kasvaa ja laajenee kattamaan kokopääkaupunkiseudun. Samalla kuitenkin tarkempi alueellinen tuntemus saattaaalkuvaiheessa jossain määrin heiketä.
Suuri laitos pystyy vastaamaan ja reagoimaan markkinatilanteiden muutoksiin jaalueellisen kysynnän vaihteluihin joustavasti. Liikelaitos on suuruutensa vuoksi myösentistä merkittävämpi toimija markkinoilla.
Liikelaitoksen ja sen osakaskaupunkien välisissä hankinnoissa tulee varmistaa niidenkuuluminen ns. in-house tulkinnan piiriin. Tämä käytännössä estää laitoksenmahdollisuuden tarjota palveluitaan muille kuin osakaskaupungeille.
Kilpailuttamisessa voitaneen saavuttaa hyötyjä mm. joissakin yhteishankinnoissa.
Varsinaisessa rakentamisen kilpailuttamisessa ei yhteinen suurikaan toimija olemerkittävästi paremmassa asemassa kuin nykyiset erilliset yhtiöt, kun kukinrakennushanke kilpailutetaan pääsääntöisesti erikseen. Malli parantaisi kuitenkinesimerkiksi urakkakilpailuiden ajallista koordinointia ja voisi siten vaikuttaapositiivisesti urakoitsijoiden tarjoushalukkuuteen ja -mahdollisuuksiin ja sitä kauttatarjoushintoihin.
Asukashallinto tulee uudistaa vastaamaan laitoksen hallintoelimiä. Muutos koskeeniin asukasedustuksen tapaa yhtiön hallintoelimissä kuin asukashallintoa koskeviensääntöjen ja alueellisten organisaatioiden uudistamista. Omistajan kannaltaasukashallinnon toteuttaminen suuremmissa yksiköissä saattaa yksinkertaistaapäätöksentekoa. Muutokset asukashallinnon toteuttamisessa keskittämällä sesuurempiin yksiköihin ja vähentämällä toimielimiä, voivat olla työläitä ja epävarmojatoteuttaa.
Asuntojen jako on keskitetty ainakin asuntojen haun ja päätöksen valmistelun osalta.
Päätös asunnonjaosta on mahdollista joko delegoida liikelaitokselle tai jättääkaupunkien omien toimielinten tehtäväksi.
Malli mahdollistaisi suuremman liikkumavaran ja joustavuuden pääomavuokrientasaukseen kun mm. alueelliset kysynnän ja tarjonnat erot voitaisiin ottaa huomioonvuokranmäärityksessä nykyistä paremmin. Vaikka liikelaitoksen tehostunut toimintavähentäisikin paineita vuokratason nousulle, ei mallilla ole suoranaista vaikutustavuokratasoon.
Valtion tukema lainoitus edellyttää sitä hakevalta ja sen omistajaltaaravalainsäädännön tarkoittamaa yleishyödyllisyysasemaa. Kunnilla tällainen asemaon suoraan lain nojalla. Kuntien yhteisellä liikelaitoksella ei lakiluonnoksen mukaanole lainkaan isäntäkuntaa. Aravasäädösten yleishyödyllisyyttä koskevien määräystensuhde kuntien yhteiseen liikelaitokseen on selvitettävä erikseen.
Malli edellyttää tutkimista ainakin verotuskysymysten osalta. Myös omaisuudensiirtojen varainsiirtoverokysymykset tulee selvittää.
Malli edellyttää omaisuuden luovutuksia ja asukashallinnon uudistamista. Mikäliomaisuus luovutetaan liikelaitokselle ilman fuusioita, on malli mahdollista toteuttaasuunnilleen samassa aikataulussa kuin holdingyhtiömalli.
4.4 Yhtiömalli sektoreittain (vaihtoehto 3) Mallissa on kaksi erillistä yhtiötä, joista toiseen on keskitetty rakennuttaminen jatoiseen omistaminen. Omistajayhtiön muodostaminen edellyttää nykyisten yhtiöidenfuusioita. Nykymuotoiset yhtiöt lakkaavat sulautuessaan ja uusi yhtiö aloittaa uudellayhdistetyllä organisaatiolla ja omistusrakenteella. Rakennuttajayhtiöön siirretäännykyinen rakennuttamistoiminta liiketoiminnan luovutuksena.
Malli edellyttää osakaskaupunkien välisten suhteiden järjestämistä yhtiöidenpäätöksenteossa sopimuspohjaisesti osakas- ja yhteistoimintasopimuksin.
Pääkaupunkiseudun kaupunkien mahdollinen yhteisesti järjestämä omistajaohjausvoisi antaa yhtiöille ohjeita merkittävimmissä kysymyksissä, mutta muupäätöksenteko jäisi osakeyhtiölain mukaisesti yhtiöiden omille päätöksentekoelimille(hallitus / hallintoneuvosto). Näiden elinten päätöksenteko perustuisi osakeyhtiölainsäännösten lisäksi yhtiöjärjestykseen ja osakassopimukseen.
Mikäli yhtiön omistussuhteen perustuvat yhtiöön siirretyn omaisuuden arvoon, saaHelsingin kaupunki omaisuudellaan merkittävän osake-enemmistön yhtiöistä. Tällöinhaasteena on, miten taataan vähemmistöosakkaiden riittävä vaikutusmahdollisuusyhtiöissä, jossa yhdellä osakkaalla on osakeomistuksensa perusteella määräävä asema.
Osakkaiden erisuuntaisten intressien turvaaminen osakassopimuksella johtaa helpostimonimutkaiseen ja yksityiskohtaiseen sopimusrakenteeseen.
Mallin haasteena on myös sovittaa yhtiön toiminnassa ja tuotannossa toteutettavaksikunkin kaupungin asuntopolitiikasta ja –ohjelmasta aiheutuvat tuotantotavoitteet ja -tavat. Samalla tulee ottaa huomioon yhtiön oma, näistä ehkä poikkeavakin,liiketoiminnallinen intressi. Mallin toimintaedellytyksiä osaltaan auttaa tuleva pääkaupunkiseudun kaupunkien yhteinen maankäytön ja asumisen ohjelma.
Seudullisen ohjauksen näkökulma yhteisessä organisaatiossa vahvistuu nykyiseenverrattuna.
Muutoksena nykyiseen yhtiöiden taloushallinto yhtenäistyy ja henkilöorganisaatiouusiutuu toimielimien vähentymisen ja tehtävien yhdistymisen myötä. Toisaaltarakennuttamistoimintojen eriyttäminen omistajayhtiöstä johtaa yhtiöhallinnoneriytymiseen.
Yhtiöiden markkinatuntemus kasvaa ja laajenee kattamaan koko pääkaupunkiseudun.
Samalla kuitenkin tarkempi alueellinen tuntemus saattaa alkuvaiheessa jossain määrinheiketä.
Suuri yhtiö pystyy vastaamaan ja reagoimaan markkinatilanteiden muutoksiin jaalueellisen kysynnän vaihteluihin joustavasti. Omistavayhtiö olisi suuruutensa vuoksimyös nykyistä merkittävämpi toimija markkinoilla.
Yhtiöiden ja omistajien välisissä hankinnoissa tulee varmistaa niiden kuuluminen ns.
in-house tulkinnan piiriin. Tämä käytännössä estää yhtiöiden mahdollisuuden tarjotapalveluitaan muille kuin osakaskaupungeille. Kilpailuttamisessa voitaneen saavuttaahyötyjä mm. joissakin yhteishankinnoissa. Varsinaisessa rakentamisenkilpailuttamisessa ei yhteinen suurikaan toimija ole merkittävästi paremmassaasemassa kuin nykyiset erilliset yhtiöt, kun kukin rakennushanke kilpailutetaanpääsääntöisesti erikseen. Yhtiömalli parantaisi kuitenkin esimerkiksiurakkakilpailuiden ajallista koordinointia ja voisi siten vaikuttaa positiivisestiurakoitsijoiden tarjoushalukkuuteen ja -mahdollisuuksiin ja sitä kauttatarjoushintoihin. Rakennuttaja Oy:n haasteena olisi pystyä tarjoamaan palveluitaanOmistaja Oy:lle kilpailukykyiseen hintaan verrattuna markkinoilla tarjottaviinpalveluihin. In-house piiriin kuuluminen voi joissain tilanteissa estää RakennuttajaOy:n resurssien tehokkaan käytön silloin, kun Omistaja Oy:n resurssitarve on niitäpienempi.
Asukashallinto tulee uudistaa vastaamaan omistajayhtiön hallintoelimiä. Muutoskoskee niin asukasedustuksen tapaa yhtiön hallintoelimissä kuin asukashallintoakoskevien sääntöjen ja alueellisten organisaatioiden uudistamista. Omistajan kannaltaasukashallinnon toteuttaminen suuremmissa yksiköissä saattaa yksinkertaistaapäätöksentekoa. Muutokset asukashallinnon toteuttamisessa keskittämällä sesuurempiin yksiköihin ja vähentämällä toimielimiä, voivat olla työläitä ja epävarmojatoteuttaa.
Asuntojen jako on keskitetty ainakin asuntojen haun ja päätöksen valmistelun osalta.
Päätös asunnonjaosta on mahdollista joko delegoida omistajayhtiölle tai jättääkaupunkien omien toimielinten tehtäväksi.
Malli mahdollistaisi suuremman liikkumavaran ja joustavuuden pääomavuokrientasaukseen kun mm. alueelliset kysynnän ja tarjonnat erot voitaisiin ottaa huomioonvuokranmäärityksessä nykyistä paremmin. Vaikka omistajayhtiön tehostunut toimintavähentäisikin paineita vuokratason nousulle, ei mallilla ole suoranaista vaikutustavuokratasoon.
Valtion tukemaa lainoitusta voi hakea yhteisö, jolla itsellään tai sen omistajayhtiölläon aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllisyysasema. Kunnilla tällainen asemaon suoraan lain nojalla. Yleishyödylliseen toimijaan kohdistuvat mm. yhtiön varojenvoitonjakoa ja vastuita koskevat rajoittavat säännökset. Kun kuntien nyt suoraanomistamat lainoitusta hakevat yhtiöt siirretään yhtiörakenteeseen, jossa kiinteistöjäomistavat yhtiöt eivät välittömästi ole kunnan omistuksessa, tulee näiden yhtiöidenyleishyödyllisyysstatus selvittää.
Malli edellyttää tutkimista ainakin konsernin verotuskysymysten, voitonjaon,konserniavustusten ja tilinpäätössuunnittelun osalta. Myös yhtiöidenmuodostamisvaiheessa aiheutuvat omaisuuden siirtojen varainsiirtoverokysymyksettulee selvittää.
Malli edellyttää fuusioita ja samalla mm. yhtiöiden hallinnon ja asukashallinnonuudistamista. Tästä syystä malli ei ole toteutettavissa yhtä nopeasti kuinholdingyhtiömalli.
4.5 Yhteinen palveluyhtiö (vaihtoehto 4) Mallissa asuntojen omistus säilyy kaupungeilla nykymuotoisena, muttapalvelutoiminnot ja niitä hoitava henkilöstö eriytetään omaan yhtiöönsä.
Malli edellyttää osakaskaupunkien välisten suhteiden järjestämistä yhtiönpäätöksenteossa sopimuspohjaisesti osakas- ja yhteistoimintasopimuksin.
Pääkaupunkiseudun kaupunkien mahdollinen yhteisesti järjestämä omistajaohjausvoisi antaa yhtiölle ohjeita merkittävimmissä kysymyksissä, mutta muu päätöksentekojäisi osakeyhtiölain mukaisesti yhtiön omille päätöksentekoelimille (hallitus / hallintoneuvosto). Näiden elinten päätöksenteko perustuisi osakeyhtiölain säännöstenlisäksi yhtiöjärjestykseen ja osakassopimukseen.
Kun yhtiöön siirtyy vain palvelutuotantoa ja varsinainen asunto-omaisuus jääennalleen, ei synny vastaavaa ongelmaa määräysvallan ja luovutetun omaisuudenepäsuhteesta, kuin niissä malleissa, joissa omaisuutta siirretään. Seudullisen ohjauksennäkökulma yhteisessä organisaatiossa vahvistuu palvelutuotannon osalta nykyiseenverrattuna.
Mallissa ei samalla tavalla tule ongelmaksi kaupunkien asuntopolitiikan ja –ohjelmantuotantotavoitteiden ja -tapojen yhteensovittaminen, kun omistus jää ennalleennykymuotoisena. Seudullisen ohjauksen näkökulma yhteisessä organisaatiossavahvistuu nykyiseen verrattuna.
Malli edellyttää yhtiön taloushallinnon järjestelmien, menettelytapojen ja kirjanpito-ja tilinpäätöskäytäntöjen yhtenäistämistä.
Yhtiöiden markkinatuntemus kasvaa ja laajenee kattamaan koko pääkaupunkiseudun.
Samalla kuitenkin tarkempi alueellinen tuntemus saattaa alkuvaiheessa jossain määrinheiketä.
Suuri palveluyhtiö pystyy vastaamaan ja reagoimaan markkinatilanteiden muutoksiinja alueellisen kysynnän vaihteluihin joustavasti.
Omistajatahojen / -yhtiöiden sitouduttava hankintapäätöksiä tehdessään hankkimaanpalvelut/tavarat ensisijaisesti palveluyksiköltä. Palveluyksikkö toimii markkinoilla,joilla on tarjolla samansisältöisiä yksityisen tuottamia palveluita. Palveluyksikönhaasteena on pystyä olemaan kilpailukykyinen yksityisten tarjoamien palveluidenkanssa. Toisaalta omistajatahot ovat riippuvaisia palveluyhtiön palveluista, koskaniille ei jää henkilöresursseja hoitamaan palveluyhtiölle siirrettyjä tehtäviä.
Mallissa tulee varmistaa, että palveluyhtiö tulkitaan hankinnoissa ns. in-houseyksiköiksi. Tämä rajoittaa palveluyhtiön mahdollisuuksia tarjota osaamistaan in-housepiirin ulkopuolelle silloinkin, kun sillä olisi resursseja vapaana. Hankinta ja senjatkuvuus yhteisesti omistetulta yhtiöltä tulee sopia kaupunkien kesken.
Kun omistusta ei siirretä, ei aiheudu muutoksia asukashallintoon.
Asunnonjaon valmistelu ja siitä päättäminen on mahdollista delegoida yhtiölle taijättää kaupunkien omien toimielinten tehtäväksi.
Malli ei muuta vuokrantasausjärjestelmää.
Mallissa ei muutosta yleishyödyllisyysstatukseen.
Malli edellyttää tutkimista ainakin yhtiön verotuskysymysten, voitonjaon jatilinpäätössuunnittelun osalta.
Malli mahdollistaa yhteisen organisaation toteuttamisen verrattain nopeasti, koska seei edellytä omaisuussiirtoja.
Resurssien yhdistäminen antaisi paremmat mahdollisuudet reagoida muuttuviinolosuhteisiin ja tilanteisiin. Yhdistetty toimija voisi saavuttaa synergiahyötyjä ja ollakustannustehokas. Samalla osaamisen keskittäminen ja markkina-alueen entistälaajempi tuntemus toisivat hyötyjä. Toisaalta yhdistetty toimija saattaa ollapaikallistuntemuksensa osalta heikompi toiminnan alkuvaiheessa. Usean kunnanalueella toimiminen edellyttää kunkin kunnan erilaisten viranomaisprosessien ja -organisaatioiden tuntemusta. Tätä tuntemusta tulisi organisaatioon eri kaupunkienyhdistyvistä organisaatioista. Tilaaja-tuottaja -malli saattaa olla sinänsä prosessinaraskas, kun myös tilaajatahon tietämys rakennuttamisesta tulee olla suhteellisen laajaa.
Yhdistetty toimija ei nykyisten henkilökuntaresurssien mukaan laskettuna olisijuurikaan nykyistä Helsingin ATT:a suurempi.
Hankinta yhdistetyltä toimijalta olisi mahdollista joko normaalein hankintalainmukaisin menettelyin tai niin, että yhtiö kuuluu in-house piiriin. In-house piirin sisälläomistajien ei tarvitsisi kilpailuttaa omistamaltaan yhtiöltään tehtäviä hankintoja. In-house piiriin kuuluminen yksinkertaistaisi osaltaan hankintoja, mutta samalla serajoittaisi tai jopa estäisi yhteisen yhtiön mahdollisuudet tarjota palveluita muille kuinomistajilleen. Tämä saattaa asettaa yhteisen toimijan markkinoilla huonompaanasemaan kuin kilpailijat, kun yhtiön mahdollisesti vapaita resursseja ei voida käyttäätäysitehoisesti.
4.6.2 Yhdistetty omistaminen, hallinto ja hoito Yhdistetty omistava ja hallinnoiva yhtiö olisi alueen tuetun asumisen markkinoillasuuri toimija. Suuruus voi olla vahvuus sen kilpailuttaessa hankintoja. Suuri koko eikuitenkaan yksinään takaa etua kilpailutuksissa, kun urakat kilpailutetaan kohteittain.
Urakkalaskennat olisi kuitenkin helpompi koordinoida yhteisen toimijan puitteissa kuin erillisten organisaatioiden välillä. Tämä edesauttaisi urakkakilpailuidenonnistumista ja voisi tuoda taloudellista hyötyä. Yhdistetty toimija voisipäällekkäisyyksiä karsimalla ja toimintaa tehostamalla päästä kustannushyötyihin.
Yhteisen laatuluokituksen ja teknisten järjestelmien yhtenäistämisellä voitaisiinmahdollisesti saavuttaa hyötyjä. Suuren yhtiön sujuvan ja toimivan omistajaohjauksenjärjestäminen on haastavaa. Markkinoiden seudullisen näkökulman parantuessapaikallinen alueen tuntemus mahdollisesti heikkenee. Suuri koko saattaa tosin merkitämyös kustannusten nousua, eikä kustannustehokkuutta, jos resurssien käyttö ei oletehokasta. Kaupunkien omistaman kannan vuokrataso on jo nyt alempi kuinyksityisten toimijoiden. Toimintojen yhdistäminen ei todennäköisesti laskevuokratasoa, mutta toimintojen mahdollinen tehostuminen saattaa hillitä hoitomenojenkasvua. Toisaalta suuri koko saattaa avata paremmat mahdollisuudet pääomavuokrientasaukselle. Tuotannon määrää ei toimintojen yhdistäminen myöskään sellaisenaannykyiseen verrattuna lisää.
Hankintojen suhteen myös kiinteistöjen omistamisen, hallinnon ja hoidon palvelutovat samassa asemassa kuin rakennuttamisessa. Omistajien tilaukset yhtiöltä ilmankilpailuttamista edellyttävät in-house piiriin kuulumista. Tämä toki yksinkertaistaahankintamenettelyä, mutta estää samalla yhtiötä tarjoamasta palveluitaan muille jahaitata siten joissain tilanteissa resurssien tehokasta käyttöä.
Asukashallinto saatetaan kokea suuressa yksikössä etäisempänä javaikutusmahdollisuuksiltaan nykyistä heikompana riippuen sen organisointitavasta.
Päätöksenteon ja palveluiden vieminen kauemmaksi heikentää asukkaidenvaikutusmahdollisuuksia. Kustannusten karsiminen keskitettyjä toimintojahyväksikäyttämällä samalla johtaa asukkaiden palveluiden heikkenemiseen, kunpalvelupisteiden määrä vähenee ja henkilöstön paikallis- ja asukastuntemusheikkenee. Suuren yksikön haasteena on varmistaa palvelutason säilyminen ja senedelleen kehittäminen.
Nykyisin kussakin kaupungissa on oma asunnonhakujärjestelmä. Hakijoista noin 70 %hakee asuntoa omasta kunnasta (Espoossa 72 %). Kaupunkien käyttämät atk-järjestelmät ovat samankaltaiset mutta eivät yhteiskäyttöiset.
Yhteinen vuokra-asuntojen haku pääkaupunkiseudun kunnissa (Helsinki, Espoo,Vantaa, Kauniainen) tarkoittaisi sitä, että hakijan tarvitsisi jättää vain yksi hakemus.
Näin päällekkäisyys asuntojonoissa vähenee. Avoimuus kuntien kesken lisääntyy kuntieto koko seutua koskevista hakemuksista ja asunnonjaosta olisi helposti saatavilla.
Samoin tieto eri asiakasryhmistä, asuntokysynnästä ja asumisen tuen tarpeistapääkaupunkiseudulla yleisellä tasolla tarkentuu ja tietojen saanti mm. tilastointiavarten paranee.
Yhteisessä hakujärjestelmässä hakemus tulisi osoittaa ensisijaisesti tiettyyn kuntaan.
Yhteinen haku edellyttää kaupunkien yhteistä, yhteiskäyttöistä atk-järjestelmää, jossahakijan tulisi voida päivittää järjestelmään hakemustietojaan.
Lisäselvitystä vaatii tietojen tallentaminen ja seuranta yhteisessä järjestelmässä ja sensuhde salassapitosäännöksiin.
Nykytilassa kaupungit tekevät asukasvalinnat itse, lukuun ottamatta Vantaata, jossaasukasvalinnat tekee VAV-Asunnot Oy. Kuntatasolla päätöksenteko on delegoitu eriyksiköille kunnan organisaation ja asuntokannan mukaisesti.
Kuntatasolla asukasvalinta on lähempänä asukasta ja asiakkaat tunnetaan ja heidäntarpeet tiedetään sekä tunnistetaan paremmin. Asiakasta voidaan palvella ja asuntojamarkkinoida paremmin, kun tiedetään asiakkaiden tarpeet sekä eri alueiden palvelut jaasuntotarjonta. Erityisesti tukea tarvitsevien asuttaminen on kuntatasolla sujuvampaa.
Myös yhteistyö kaupunkien eri hallintokuntien, yhteistyökumppaneiden ja kaupunginmuiden toimijoiden kesken on sujuvaa. Kuntien yhteistyö mahdollistaa sen, ettäohjeistus ja käytännöt ovat samankaltaiset. Asunnonjaossa tarpeellisten tietojen saantion helpompaa kunnan sisällä eri viranomaisten kesken.
Tietämys alueen asunnoista, koko asuntokannasta ja alueen palveluista on kunnassaparempi kuin suurella seudullisella toimijalla. Samaten tieto asuntojen vapautumisesta(irtisanotut, määräaikaiset), asuntojen korjaustarpeista ja korjausten aikatauluista onparempi. Vuokrausketjun (markkinointi, päätös, vuokrasopimus) hallinta onkuntatasolla toimien helpompaa ja omistajan/isännöitsijän asiantuntemuksenhyödyntäminen on sujuvampaa. Kaiken kaikkiaan pyrkimys talojen monipuoliseenasukasrakenteeseen ja sosiaalisesti tasapainoisiin asuinalueisiin voidaan saavuttaaparhaiten kuntatason asiantuntemusta hyödyntäen.
Vuokra-asuntojen jako kuntien yhteisessä yksikössä Vuokra-asuntojen jako tulisi yksikön sisällä eriyttää kuntakohtaisiin käsittelijöihin.
Loma- ym. sijaisuuksien hoito voi isommassa yksikössä olla helpompaa. Yksi toimijamahdollistaa yhtenäiset käytännöt pääkaupunkiseudulla paremmin. Toisaalta tietämyskunkin alueen asunnoista, kohteista ja alueiden ominaispiirteistä vähenee. Samoinasiakkaiden tarpeiden tunnistaminen ja huomioon ottaminen saattaa heikentyä jaasuntojen tyhjäkäyttö lisääntyä. Yhteisessä yksikössä vuokra-asuntojen jako saattaamuodostua vaikeammaksi ja voi sitä kautta lisätä segregaatiota päinvastaisestatavoitteesta huolimatta.

Source: http://www.helsinginseutu.fi/wps/wcm/connect/c9eec1004a14e1228ef1eeb546fc4d01/HS_asuntoasiain_organisointiselvitys.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=c9eec1004a14e1228ef1eeb546fc4d01